關鍵詞：中投顧問 農業(yè)地產
地產新思維：農業(yè)地產“五大模式”集錦
作者：中投顧問 時間：2014/3/28
近日，住宅房地產市場屢屢傳來降價的聲音，不僅僅是杭州、常州等二三線城市，一線城市如北京等地也傳來降價的傳言。傳言終歸是傳言，難以抵抗市場真實的現象。雖然住宅房地產市場當前尚未遇到極端的風險，但是整體上住宅房價日益攀高，高于人們合理支付能力區(qū)間的現象愈來愈明顯。樓市的風險需要警惕。
應對行業(yè)風險，萬科走起了“多元化”；星河灣賣起了白酒；恒大積極進軍足球和賣起了礦泉水；碧桂園、雅居樂、綠地等不少實力強大的房企開始出海需求新的利潤增長點。在房地產市場變革時代，地產新思維孕育而生。而在土地制度改革不斷推進，農業(yè)經濟不斷發(fā)展以及旅游業(yè)逐漸興起的背景下，農業(yè)地產新模式逐漸得到愈來愈多的業(yè)界人士的關注。
中投顧問產業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，休閑農業(yè)地產是以休閑農業(yè)為依托，在經營休閑農業(yè)項目時，引入房地產的經營思維，從產品規(guī)劃、景區(qū)服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發(fā)揮項目優(yōu)勢，更加深入地挖掘產品的市場潛力。
休閑農業(yè)地產是休閑農業(yè)同地產業(yè)的一個嫁接，涉及到農業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產業(yè)，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農業(yè)的分類為理論基礎，與房地產業(yè)進行融合、對接，從而形成休閑農業(yè)地產分類，主要包括以下五種：
1、以農家樂為基礎的地產開發(fā)
農家樂是休閑農業(yè)中最廣泛的模式，是以農家為重點，即該地區(qū)農民的生活現狀、生活方式和民風民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農業(yè)休閑產業(yè)形態(tài)。以農家樂為基礎的旅游地產開發(fā)可以稱之為農家樂升級版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產，使旅游經濟和地產經濟相融合，實現鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產提升內涵，旅游地產依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價值。
2、以農業(yè)觀光園為依托的地產開發(fā)
農業(yè)觀光園是以高科技農業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農業(yè)為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關物質與精神需求的一種農業(yè)休閑產業(yè)形態(tài)。因為農業(yè)觀光園本身是具有一定土地規(guī)模的，可以某項農作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩內容，采用“莊園式”地產開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農莊、酒莊、水莊、山莊。
3、以古村落為依托的地產開發(fā)
古村落是經過時間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應了當時人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產，此類產品是田園旅游房地產中資源條件最好的產品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點。
4、以景區(qū)為依托的地產開發(fā)
景區(qū)是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務的盈利性機構。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產：一種是在自然風景周圍的度假型地產，另一種是與景區(qū)融合進行地產開發(fā)的項目。
5、以新農村建設為基礎的農業(yè)新村及農村房地產開發(fā)
隨著一線城市房地產市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發(fā)商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農村房地產市場依然是一片藍海。政府連續(xù)頒發(fā)了幾個一號文件，預示著新農村建設將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農村基礎設施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農村房地產的開發(fā)提供了良好的基礎。農村房地產是在房地產開發(fā)的過程中滲透農業(yè)文化所形成的一種延伸模式。
中投顧問產業(yè)與政策研究中心主任扈志亮進一步指出，住宅市場風險高企，但是農業(yè)地產卻迎來一定的發(fā)展契機并顯示出新的趨勢。農業(yè)地產之所以受到房企以及投資者的青睞主要以下原因：第一，住宅地產、商業(yè)地產在局部地區(qū)面臨過剩的風險，且拿地成本高企，房企自身風險加大；第二，旅游產業(yè)近些年得到快速發(fā)展，人們消費方式升級，如同農家樂、農業(yè)生態(tài)觀光園等旅游需求增長；第三，傳統(tǒng)房地產業(yè)經過十年的黃金發(fā)展期，面臨調整的跡象，房企轉變思維，有利于企業(yè)轉型、分散風險。
農業(yè)地產五種開發(fā)模式依托于農村特有的風俗習慣、自然資源、特色農副產品等稀缺資源，開拓農村經濟，實現資源的充分利用，為農村帶來資金等稀缺要素，從而有利于促進農村經濟的快速發(fā)展，有利于新型城鎮(zhèn)化進程的推進。
